ACELE KAMULAŞTIRMA NEDİR?
Acele kamulaştırma,kamu hizmetinin ivedi olarak yerine getirilmesinin gerektiği hallerde başvurulan olağan üstü bir kamulaştırma yöntemidir. Bu nedenle Acele kamulaştırma olağan kamulaştırma usulü olmayıp, yasada yer alan belirli hallerde uygulanan istisnai bir yoldur.
Ülkemiz de 2000’li yıllara kadar yok denecek kadar az olan acele kamulaştırma işlemi 2000’li yıllarda artış göstermiş ve bu artış her yıl artarak devam etmiştir. Acele Kamulaştırmanın en çok karayolları yapımı ve kentsel dönüşüm alanında yapıldığını görmekteyiz. Bunlardan sonra sırasıyla HES projeleri, baraj yapımı, eğitim, dere ve dere yataklarının ıslah edilmesi, sanayi bölgesi yapılması gibi nedenlerle bu alanlarda da acele kamulaştırma yapılmaktadır.
Hangi Hallerde Acele Kamulaştırma Yapılabilir?
1) 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanması esnasında yurt savunmasının gerektirdiği haller:
Seferberlik ve savaş halleri ile, henüz ilan edilmemiş olmakla birlikte savaş gerektirebilecek olağanüstü durumların varlığı halinde üstün kamu yararı dolayısıyla özel mülkiyete konu taşınmazların acele kamulaştırmasına karar verilebilir.
2) Cumhurbaşkanı’nın Kamulaştırmanın Acelelik Gerektirdiği Yönündeki Kararları:
Kanunda belirgin sınırlandırmalar yapılmadığı için kapsamı net olarak belirlenmemiş olmakla birlikte, kamu yararı ve kamu düzeninin korunması amacıyla taşınmazın acele kamulaştırmasına karar vermek, Cumhurbaşkanı’nın yetkisi dahilindedir. Bu bakımdan, Cumhurbaşkanı her bir acele kamulaştırma talebini, durumun kendi şartları dahilinde ayrıca değerlendirip, takdir hakkını kullanmak suretiyle karar vermeye muktedirdir.
Danıştay’ın yerleşik içtihatlarında, Cumhurbaşkanı’nın acele kamulaştırma kararı verme yetkisinin sınırsız olmadığı, mutlak ve keyfi uygulamaların önüne geçilmesi amacıyla Cumhurbaşkanıkararlarında birtakım usul ve şekil şartlarının arandığı ifade edilmektedir.
Buna göre, acele kamulaştırmayı zorunlu kılan kamu yararı ile istisnai bir yöntemin uygulanmasını gerektiren olağanüstü koşulların varlığı somut delillere dayandırılarak, objektif, nesnel ve hukuken geçerli sebeplerle açıkça saptanabilmelidir. Danıştay, acele kamulaştırma kararlarının hukuka uygunluğunu denetlerken iki ölçüte göre karar vermektedir:
i) Acele kamulaştırma gerektirecek olağanüstü koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti
ii) Kamulaştırmanın acelelikle yapılmasının kamunun üstün yararına hizmet ettiğinin, aksi takdirde kamunun zarar göreceğinin ortaya konması
Danıştay’ın emsal kararlarından örnekler verilecek olursa; son zamanlarda gündemden düşmeyen kentsel dönüşüm projeleri tek başlarına acele kamulaştırmanın zorunlu olduğu anlamına gelmemektedir. Mutlaka aceleliği kaçınılmaz kılan kamu yararının ve istisnai bir işlem olan acele kamulaştırmayı gerektiren olağanüstü koşulların gerçekleştiğinin somut gerekçelerle ortaya konması aranmaktadır.
Aynı şekilde başka bir Danıştay kararında, Organize Sanayi Bölgesinin kurulması için gerekli olan taşınmazların da acele kamulaştırılmaması durumunda kamu yararına ne şekilde zarar geleceği açıkça ortaya konmadığı için acele kamulaştırma kararı hukuka uygun bulunmamıştır. Öteki taraftan, tarihi ve kültürel varlıkların ve değerlerin korunması amacıyla restorasyon gerektiren alanlarda veya dere yatağı ıslahı projesi için ihtiyaç duyulan taşınmazlarda acelelik gerektiren koşulların ve kamu yararının bulunduğu kabul edilmektedir.
Acele Kamulaştırma kararı verme yetkisi kanunen yalnızca Cumhurbaşkanı’na hasredilmiş bir yetki olduğu için, yetki devri ile başka bir idare tarafından bu kararın verilmesi mümkün değildir.
3) Özel kanunlarda öngörülen acele kamulaştırma yapılabilecek haller:
Bilhassa ülkenin ekonomik refahını konu alan birtakım kanuni düzenlemeler ile acele kamulaştırma yapılabileceği öngörülmüştür.
Acele Kamulaştırmada Usul Nedir?
Acele Kamulaştırması istenen taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılacak “Acele Kamulaştırma Davası” ile, mahkemece görevlendirilecek Bilirkişiler tarafından, acele kamulaştırmasına yukarıda sayılan kanunen belirlenmiş istisnai üç durumdan birine uygun şekilde karar verilen taşınmazın bedel tespiti yapılır. Mahkemenin, acele kamulaştırmada kamu yararını tespit etmesi, idarenin de bu bedeli, bankada, taşınmazın maliki adına depo etmesi durumunda, mahkemece davanın kabulüne karar verilir.
Bedele ilişkin farklı uygulamalar bulunmaktadır mahkeme tensip zaptı gereği para yatırılması talep edildiği gibi öncesinde depo edilen bedel için kamulaştırma kararı alınmaktadır. Ancak bu dava yalnızca tespit niteliğinde olup, tapu kaydını idareye geçirmez. Tespit edilen bedel de, taşınmazın nihai bedeli değildir. Taşınmaz üzerinde kamu yararı olan işlem başlatıldıktan sonra, olağan kamulaştırma işlemleri devam eder ve idareden taşınmazın maliki ile bedel konusunda anlaşması beklenir.
Bedel konusunda uzlaşmaya varılırsa kamulaştırma süreci sona erer.Eğer anlaşma sağlanamazsa idare tarafından “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası” açılması gerekmektedir. Bu dava klasik bir bedel tespiti ve tescil davası niteliğindedir. Bu dava nihayetinde belirlenen taşınmaz bedeli, acele kamulaştırma davası nihayetinde tespit edilip bankaya depo edilen bedelden farklıysa, esas bedel olarak son tespite riayet edilerek gerekli denkleştirme yapılır.
Acele Kamulaştırma Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Acele kamulaştırma davalarında görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise Hmk kesin yetki kuralları çerçevesinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Acele Kamulaştırma Kararı Alma Yetkisi Kime Aittir ?
Acele kamulaştırma kararı alma yetkisi, Cumhurbaşkanlığı hükümet sistemine geçmeden önce, Bakanlar Kurulu’na ait bir yetki iken, Cumhurbaşkanlığı hükümet sistemine geçilmesi ile birlikte bu yetki Cumhurbaşkanlığı’na geçmiş olup; bu yetki danıştay kararları ve kanunlar çerçevesinde devredilemez bir yetkidir.
Acele Kamulaştırma Kararı Alınan Taşınmaz Satılabilir Mi?
Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile acele kamulaştırma kararı verilmesi ve Resmi Gazetede bu kararın yayınlanması ile birlikte, acele el koyma yapacak idare tarafından, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne, acele el koyma kararının şerh verilmesi için bildirilir.
Bu şerh, taşınmazın satışına engel olmayıp; bu şerh sonrasında, tapu müdürlüğü malik değişikliklerini, kamulaştırmayı yapan idareye bildirmekle mükelleftir.Fakat acele kamulaştırma kararı alınan taşınmaza, mahkemece el koyma ve taşınmazın başkasına devir, ferağ ve temlikinin yasaklanmasına ilişkin şerh konulması kararı verilmesi sonrasında, mahkeme kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Bunun üzerine, tapu müdürlüğünce mahkeme kararı uyarınca devir yasağına ilişkin şerh konulur. Bu şerh sonrasında, taşınmaz başkasına devredilemez.
Acele Kamulaştırma Bedel Tespiti Nasıl Yapılır?
Acele kamulaştırma yapılacak taşınmazın değeri, mahkemece taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılarak, bilirkişi heyeti marifetiyle taşınmazı hali hazır durumu ve taşınmazın arsa mı arazi mi olduğunu ve üzerindeki yapı da dikkate alınarak tespiti yapılır.
Arsa vasfındaki taşınmazlarda emsal araştırması yapılarak, taşınmazın üzerinde yapı varsa, yapıların maliyet hesapları ve yıpranma payı, emsal vergi rayiç değeri ve başkaca değere etki edecek hususlar dikkate alınarak acele el koyma bedeli tespit edilir. Taşınmaz, tarım arazisi vasfında ise arazinin hali hazır durumu ile getirebileceği net gelir dikkate alınarak acele el koyma bedeli tespit edilir.
Acele kamulaştırmanın dayanağı, Kamulaştırma Kanunu’nun, 4650 sayılı yasa ile yapılan değişiklikten etkilenen, 27. maddesidir. Madde metni aynen şu şekildedir:
“3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın (Değişik ibare: 4650 -24.4.2001 / m.15) 10. madde esasları dairesinde ve 15. madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına (Değişik ibare: 4650–24.4.2001 / m. 15) 10. maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.
Bu Kanunun 3. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.”
Görüleceği üzere aslında mahkeme tarafından belirlenen bedel kamulaştırılacak alanın nihai kamulaştırma bedeli değil sadece bir tespittir.
Acele Kamulaştırma Davasında Taşınmazın İdare Adına Tescili Ne Zaman Yapılır?
Acele kamulaştırma davaları tespit davası olup; mahkemece herhangi bir tescil kararı verilmez. Ancak taşınmaz üzerine şerh konulabilir.
Taşımazın bedeli tespit edilerek, idarece bu bedelin malik/ler adına açılacak banka hesabına depo edilmesinden sonra davacı lehine el koyma kararı verilebilir.
Davacı Taraf Lehine Vekalet Ücreti Hükmedilir Mi?
Anayasa Mahkemesi İkinci Bölümü 9/5/2019 tarihinde, Sadettin Ekiz (B. No: 2016/9364) başvurusunda Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir:
“Anayasa’nın 13. ve 35. maddelerine göre bireylerin mülkiyet hakları ve müdahale ile elde edilmek istenen kamu yararı amacı arasında adil bir denge kurulmalıdır. Diğer taraftan davaların en az giderle ve mümkün olan süratle sonuçlandırılması yargının görevidir.
Yargılama sırasında hangi delillerin toplanacağı ve nasıl değerlendirileceği derece mahkemelerinin takdirinde olmakla birlikte uyuşmazlığın çözümüne hiçbir yarar sağlamadığı ilk bakışta anlaşılan yargılama masraflarının yapılması müdahaleyi ölçüsüz kılar.
Yargı makamlarının yargılama giderlerine hükmederken mülkiyet hakkının korunması hususunun gerektirdiği dikkat ve özeni göstermesi, ölçüsüz bir külfete yol açmaması gerekir.
Somut olayda Mahkeme, başvurucunun kamulaştırmayı yapan idareye 1.500 TL vekâlet ücreti ödemesine karar vermiştir. Bu tutar hükmedilen kamulaştırma bedelinin yaklaşık yüzde 15’ine tekabül etmektedir.
Öncelikle vekâlet ücreti ödenmesine karar verilen davanın, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil talebine ilişkin olduğuna dikkati çekmek gerekir. Kamu makamları taşınmazın gerçek bedelini mülkünden yoksun bıraktıkları başvurucuya ödenmek durumundadır.
Diğer taraftan idari ve yargısal süreçteki masrafların ancak haklı gösterilebilecek belirli koşulların varlığı hâlinde mülk sahibine yükletilmesi mümkün görülebilir.
Bu masrafların her durumda mülk sahibine yükletilmesi, başvurucuya aşırı bir külfet yüklenmesine yol açabileceği gibi kamulaştırma bedelinin gerçek değeri üzerinden ödenmesini de engellemiş olur. Dolayısıyla kamulaştırma davalarında yargılama giderleri yönünden yapılacak orantılılık incelemesi diğer davalara göre farklılık göstermektedir.
Öte yandan, dava sonunda haklı çıkan başvurucunun yargılama sürecinde aşırı bir talebinin veya karşı tarafın gereksiz masraflar yapmasına yol açabilecek bir davranışının olduğu da ortaya konulabilmiş değildir. Ayrıca kamulaştırma bedelinin nispeten düşük belirlendiği hâllerde vekâlet ücretinin de aynı oranda düşük belirlenmesi gerekir.
Sonuç olarak müdahalenin dayandığı kamu yararı ile başvurucunun mülkiyet hakkının korunması arasındaki adil denge başvurucu aleyhine bozulmuş olduğundan dolayı başvurucunun mülkiyet hakkına yapılan müdahale ölçüsüzdür.
Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.”
Bu karar kapsamında davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmemektedir.
Kamulaştırma davalarında hak kaybına uğramamak adına bir avukatla temsil edilmeniz. Olası hak kayıplarınızı öneleyecektir.
