İçerikte Neler Var?
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
Arsa payı, bir taşınmazda yer alan bağımsız bölümlere arsa üzerinde tahsis edilen ortak mülkiyet payını tanımlamak için kullanılan terimdir. Bir ana taşınmazda yer alan taşınmazlardan her bir bağımsız bölümün maliki, ana taşınmazın üzerine inşa edildiği arsa üzerinde pay sahibi olur.Maliklerin sahip olduğu paylar, bağımsız bölümlerin değer oranlarının birbirine orantılı olması gerekir. Eğer sahip olunan paylarla, bağımsız bölümlerin değerlerinin oranları birbirine orantılı değilse, arsa payının düzeltilmesi davası açılması gerekir.
Bu davanın hukuki dayanağı Kat Mülkiyeti Kanun’un 3. Maddesinde düzenlenmiş olup Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği durumlarda her kat mülkiyeti veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzeltilmesi davası açabileceği hüküm altına alınmıştır.
Arsa Payı Nedir?
Arsa payı kat mülkiyeti kanunundaki tanımında da belirtildiği üzere Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına denilmektedir. Arsa payı bir mülkiyet hakkı olup bu hak Anayasa başta olmak üzere Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve diğer uluslararası sözleşmelerde de koruma altına alınmıştır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için en önemli şart arsa payının tapuda hatalı olarak belirlenmiş olmasıdır. Bunun yanı sıra ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulmuş ve devam ediyor olması ile kat mülkiyetinin mahkeme kararıyla kurulmamış olması aranan diğer şartlardandır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Tarafları kimlerdir?
Davacı Taraf Kimdir?
Bu dava kat mülkiyeti veya kat irtifakı hakkına sahip arsa payının düzeltilmesini isteyen her malik tarafından açılabilir. Ancak yerleşik Yargıtay içtihatları gereği davacının iyi niyetli olması gerekmekte olup kat mülkiyeti veya irtifakının tesisi sırasında bizzat hazır bulunanlar arsa payını kendisi belirleyen malikler bu davayı açmakta iyi niyetli oalrak kabul edilmemektedir.
Davalı Taraf Kimdir?
Davacı dışındaki tüm kat maliklerinin bu davada hasım gösterilerek davanın açılması gerekmektedir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklı bir tespit davası niteliği taşıdığından ve taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi bu davalara bakmaya yetkili ve görevlidir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk Nedir?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (“Kanun”) kapsamında yapılan değişiklik ile dava şartı arabuluculuk başvurusuna konu uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiş olup söz konusu Kanun değişikliği 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir. Bu kapsamda 01.09.2023 tarihi itibariyle iş, ticaret ve tüketici uyuşmazlıklarının yanı sıra;
- Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar
- Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da Kanun kapsamında dahil edilmiştir. Başka bir deyişle, ilgili uyuşmazlıklar bakımından dava ikame etmeden önce yapılacak arabuluculuk başvurusu, dava şartı niteliğindedir.
Ayrıca bu uyuşmazlıklar bakımında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden şerh alınması zorunlu kılınmıştır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Nedir?
Arsa payının düzeltilmesi davası, yukarıda açıklamış olduğumuz üzere mülkiyet hakkına ilişkindir ve bir çeşit tespit davası niteliğindedir. Dolayısıyla ayni hakkın tespitine ilişkin olmasından dolayı da herhangi bir zamanaşımı süresine tabii değildir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Payının Rolü Nedir?
Ülkemizde, kentsel dönüşüm kavramının hukuki dayanağını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun oluşturmaktadır. Kanun gereğince, riskli yapı olarak tespit ve tescili yapılan yapılar yıkıldıktan sonra kat maliklerinin arsa paylarının 2/3’ünün çoğunluğunun anlaşma sağlanması mümkündür. İnşa edilecek yeni yapıda kat maliklerinin mülkiyet hakları da arsa payları ile orantılı olarak ilerlemektedir. Gerek eski yapının dönüşümü, gerekse yeni yapıdan alınacak bağımsız bölümün konumu, katı, büyüklüğü, cephesi gibi kriterler açısından arsa payının doğruluğu önem arz etmektedir.
