Geçit Hakkı ve Geçit Hakkı Davası ve Şartları Nelerdir?
Tarla ve arsa sahiplerinin en çok yaşadığı problemlerden birisi de tarlasından genel yola çıkan bir yol bulunmamasıdır. Taşınmaz malikleri bu durum karşısında endişelenmekte ve nasıl bir yol izleneceğini merak etmektedir. Bu ve benzeri durumlarda genel yola çıkmak için bir geçidi bulunmayan taşınmaz sahipleri, komşu taşınmaz malikinden geçit hakkı talep edilebilir.
Geçit hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 747 ve devamı maddelerinde düzenlemiştir. Ülkemizde arazi düzenlemelerinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış ve her taşınmazın yol ihtiyacının karşılanmamış olması nedeniyle geçit izni davaları açılmaktadır, açılan bu davaya geçit hakkı davası denilmektedir.
Geçit hakkı verilmesiyle birlikte, genel yola bağlantısı bulunmayan veya bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanmayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır.
Geçit ihtiyacı olan kişi, davasını öncelikle taşınmazların önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun taşınmaz malikine karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana yöneltilmesi gerekir.
Geçit hakkı verilmesi isteğine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından, leh ve aleyhine geçit istenen tapulu taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur. Ancak, yararına geçit istenen taşınmazın müşterek mülkiyete konu olması halinde, paydaşlardan bir ya da bir kaçı dava açabilir.
Mahkemece uygun geçit yeri saptanırken öncelikle taraf yararlarının gözetilmesi ilkesi göz önünde tutulmalıdır. Geçit hakkı, taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, bir anlamda özünü komşuluk hukukundan almaktadır. Bunun doğal sonucu olarak da yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri de esas alınmalıdır.
Geçit gereksiniminin nedeni, taşınmazın niteliği ile bu gereksinimin nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı, davacının sübjektif arzularına göre değil objektif esaslara göre belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakarlığın denkleştirilmesi prensibi de gözetilmelidir.
Bu nedenlerle de bir taşınmaz için 2,5-3 metre genişliğindeki bir yolun yeterli olacağı kabul edilmelidir. Talep eden yararına tesis edilen geçidin, genel yola kesintisiz ulaşması sağlanmalıdır.
Kendisine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz maliki, zorunlu geçide katlanma yükümlülüğü altında bulunan taşınmaz malikine, bu nedenle uğradığı zararı, fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince mahkemenin belirleyeceği miktar kadarıyla ödemekle yükümlüdür.
Saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel de yine objektif kriterlere, taşınmazın niteliğine göre atanacak bilirkişiler aracılığı ile saptanmalıdır. Geçit hakkı bedeli, mahkemece yapılacak keşif sonucu, bilirkişi raporu ile belirlenecektir.
Geçit hakkı bedeli hesaplanırken, yalnızca geçit hakkı verilen yolun geçeceği alanın rayiç değeri değil, aynı zamanda aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın bu nedenle uğramış olduğu/uğrayacağı değer kaybı ve taşınmazın gelirindeki azalma da dikkate alınmalıdır. Saptanan bu bedel, hükümden önce depo ettirilmeli, böylece geçit bedelinin geç ödenmesinden doğabilecek sakıncalara meydan verilmemelidir.
Kurulan geçit hakkının Medeni Kanunun 748/3. maddesi uyarınca Tapu Siciline kaydı da gereklidir. Davanın niteliği gereği yargılama giderleri de davacı üzerinde bırakılmalıdır.
Zorunlu Geçit Hakkı Nedir?
Geçit Hakkı genel itibari ile ulaşım yolları ile herhangi bir bağı olmayan bir taşınmazın, daha sağlıklı işletilmesi açısından gereklilik arz eden bir durumdur. Bu hakkın kişiler lehine değil, parseller lehine kuruluyor olmasını da bu hususta belirtmek gerekecektir.
Zorunlu geçitin kanuni dayanağını oluşturan 4721 Sayılı TMK madde 747’de;
“Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.” denilerek tahsis edilecek zorunlu geçitin ne şekilde kurulacağı ele alınmıştır.
Geçit hakkı bakımından düzenlenen bu hükmün gerekçesi açısından dikkat edilmesi gereken, yol kavramının ne anlam ifade ettiğidir. Yol, umuma açık olarak belirtilmiş ve bu bakımdan genel yol kavramı anlatılmak istenmiştir. Bir diğer husus ise lehinde zorunlu geçit kurulan kişinin ödemesi gereken bedelin bir tazminat davası olmadığını susmak sureti ile belirtmiştir.
Çünkü tazminat, bir haksız fiil neticesinde doğacak zararın karşılığıdır. Ancak burada bir zarar söz konusu olmamaktadır. Bu hak bakımından ödenecek bedel, olsa olsa denkleştirme ücreti olacaktır. Bu hakkın talep edebilmesi açısından hak sahibi ya da sahipleri malik olarak tanımlanmıştır. Malik kavramı, paylı mülkiyetteki malikleri de kapsamaktadır. Bu sebeple geniş anlamda düşünmemiz gerekmektedir.
Zorunlu Geçit Hakkı Şartları Nelerdir?
Zorunlu geçit hakkının kurulabilmesi ve bireylerin bu haklardan faydalanabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmiş olması gerekir. Buna göre;
- Geçit hakkına sahip olmak isteyen bireylerin mülk ya da gayrimenkul tapusuna sahip olmaları gerekir.
- Zorunlu geçit hakkı; bir şahıs ya da bir mülke tanınır. Bu sebeple taraflar yalnızca bu ikisi olabilir. Taraflar, gerçek veya tüzel kişiler olabilir.
- Elbirliği ile mülkiyette ortaklardan biri dava açabilir. Ancak davaya devam edebilmesi için tüm paydaşların bu işleme katılması veya ortaklığa temsilci atanması gerekir.
- Kamulaştırma, su geçirme ve doğrudan yasal olarak gerçekleşen yol hakkı gibi şartların da meydana gelmesi gerekir.
- Genel yola geçişin engellenmiş olması gerekir.
Yukarıdaki şartların oluşmadığı durumda kişi ya da mülk lehine zorunlu geçit hakkı kurulamaz. Ancak bu husus, açılan zorunlu geçit hakkı davası ile çözüme kavuşturulabilir.
Geçit Hakkı Kurulurken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Geçit Hakkı kurulurken; kurulan bir hakkın tam ve doğru olması, hakkaniyete uygun bir geçit kurulması açısından dikkat edilmesi gereken hususlar bulunmaktadır.
Mahkeme tarafından tahsis edilecek bir zorunlu geçit kurulurken dikkat edilmesi gerekenlere değinecek olursak;
- Kurulan hakka konu olan yol, muhtemel en uygun yol olmalıdır. Bu yol; aleyhine zorunlu geçit tesis edilen taşınmazda herhangi bir tahribat, şekil bozukluğuna yol açmamalıdır,
- Tahsis edilen yol, herhangi bir kesintiye mahal vermeyecek şekilde olmalıdır,
- Aleyhinde zorunlu geçit tahsis edilecek parselin, geçmişte genel yola bağlayan yol bulunuyorsa, lehinde zorunlu geçit tahsis edilen arazi bu yola bağlanarak genel yola ulaşacaktır,
- Aleyhinde zorunlu geçit tahsis edilen mülkün maliki, vereceği yolu daha büyük parsellerden seçerek vermelidir,
- Zorunlu geçit kapsamında tahsis edilen yolun genişliği hesaplanırken de dikkat edilmesi gereken hususlar; zirai araçların geçebileceği ölçüde olması, taşınmazın büyüklüğü, coğrafi özellikler olmalıdır.
Geçit hakkı tahsis edilirken bu hususlara dikkat edilmesi, hak kayıplarının ve oluşması muhtemel husumetlerin önüne geçmiş olacaktır.
Orman Arazilerinden Geçit Hakkı Tesis Edilebilir Mi?
Geçit hakkı, bir kamu hizmetine tahsis edilmeyen kamuya ait olmayan tapulu taşınmazlar üzerinden kurulabilir. Lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz ile aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazların tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete konu olması gerekmektedir.
Geçit hakkı kurulan yer kamu malı niteliğinde ise kamu yararı ile kişi yararının çatışması durumunda kamu yararına üstünlük tanınması gerekeceğinden bu nitelikteki bir yer üzerinden geçit hakkı kurulmasına olanak yoktur. Bu nedenle orman ve mera arazisi gibi yerlerden geçit hakkı tesisi mümkün değildir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun ., 2006/14-264 E., 2006/237 K. kararında ;
‘…Davacıya ait 850 parsel sayılı, 43.142 metrekare mesahalı ve tarla vasıflı taşınmazın dört bir tarafının, Devlet Ormanı vasfıyla Hazine adına kayıtlı 1.581.816,75 metrekare mesahalı 938 parsel sayılı taşınmaz ile çevrili olduğu çekişmesizdir.
Görülmekte olan davada, Devlet ormanı vasıflı 938 parsel sayılı taşınmazdan geçit hakkı tesisi istenilmiştir. Yargıtay Hukuk Dairelerinin ve Hukuk Genel Kurulu’nun kararlılık kazanmış uygulamasına göre, mera ve ormanlardan zorunlu geçit tesis edilemez…’
Geçit Hakkı Davasında Hangi Hususlara Dikkat Edilmelidir?
Geçit irtifakına ilişkin davada, mahkeme tarafından gerçekten bu ihtiyacın mevcut olduğunun tespiti halinde doğrudan davacının talebi yönünde karar verilmez, keşif ve bilirkişi incelemeleri de dikkate alınarak bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılacağı sorusu ile hareket edilir.
Karar mekanizmasında etkili olan şey davacının subjektif arzuları değil, objektif esaslar olmalıdır. Ayrıca taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan “fedakarlığın denkleştirilmesi” prensibine dikkate alınmalıdır.
Saptanan geçit nedeniyle üzerinden yol geçecek olan taşınmaza “yükümlü taşınmaz” denir. Yükümlü taşınmaz malikine, taşınmazın niteliği de dikkate alınarak bir “denkleştirme bedeli” ödenmesi gerekmektedir. Bu denkleştirme bedeli, uzman bilirkişiler tarafından yükümlü taşınmazın niteliği ve objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Ayrıca uygulamada bu bedelin hüküm verilmeden önce depo ettirilmesi sağlanmaktadır.
Denkleştirme bedeline ilişkin bilirkişi raporunun tanzim edilmesi sonrasında, hüküm tarihine kadar aradan uzun bir süre geçmesi halinde, yükümlü taşınmazın malikinin önemli ölçüde hak kaybına uğramaması adına hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılması söz konusu olabilir.
Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.
Uygun geçit hakkı güzergahına ilişkin karar verilebilmesi için dikkate alınması gereken diğer bir husus, aleyhine geçit kurulacak olan taşınmaz veya taşınmazların kullanım şekli ve bütünlüğünün geçit sebebiyle bozulmamasıdır. Şayet başka türlü geçit tesisi mümkün değilse, geçit hakkına ilişkin kararın gerekçesinde bu husus açıkça gösterilmelidir.
Yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı dikkate alınarak; özellikle tarım alanlarında, nihayet bir tarım aracının geçeceği genişlikte (emsaline göre 2,5-3 m.) geçit hakkı tesisine karar verildiği görülmektedir. Bu genişliği aşan bir yol verilmesinin zorunlu olduğu hallerde, gerekçesi kararda dayanakları ile birlikte gösterilmelidir.
Geçit hakkı davasında, davanın niteliği ve davacıya sağladığı fayda ile birlikte davalının mülkiyet hakkında olağandışı bir eksilme yaşattığı da göz önüne alınarak yargılama giderleri davalı üzerine değil, davacı üzerine bırakılmaktadır.
Geçit Hakkı Davalarında Davacı Ve Davalı Kimlerdir?
Geçit ihtiyacı olan kişi, davasını öncelikle taşınmazların önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun taşınmaz malikine karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana yöneltilmesi gerekir.
Geçit hakkı verilmesi isteğine ilişkin davalarda, davacı lehine geçit hakkı kurulacak taşınmazın malikidir. Tapu maliki, gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.
Yararına geçit istenen taşınmazın müşterek mülkiyete konu olması halinde, paydaşlardan bir ya da birkaçı dava açabilir.
Taşınmaz, elbirliği mülkiyeti hükümlerine tâbi ise bu durumda zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olacağından lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın tüm maliklerinin dava açması veya açılmış olana davaya onay vermesi gerekecektir. Aksi halde davacıya terekeye temsilci atanması konusunda süre verilmeli ve atanan temsilci ile davaya devam edilmelidir.
Davalı ise aleyhine geçit hakkı kurulacak taşınmazın malikidir. Taşınmazın paylı veya elbirliği mülkiyetine tâbi olması durumunda tüm maliklerin davada yer alması gerekmektedir.
Geçit Hakkı Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
HMK’nın 2.maddesine göre malvarlığına ilişkin davalarda dava konusu ve değerine bakılmaksızın; şahıs varlığına ilişkin davalarda ise aksine bir düzenleme yoksa Asliye Hukuk mahkemelerinin görevli olacağı belirtilmiştir. Zorunlu geçit hakkı davası ‘’tam bir bedel karşılığında’’ talep edilebileceğinden, konusu malvarlığını teşkil eden bu davaların görüldüğü yer Asliye Hukuk mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.
Geçit Hakkı ile İlgili Yargıtay Kararları;
Yargıtay’ın 2013/20728 E. ve 2014/662 K. sayılı kararına göre ; Paylı mülkiyette geçit hakkı. Somut olaya gelince; her ne kadar davacı bir kroki ibraz etmiş ise de mahkemece, bu kroki uyarınca tüm paydaşların kullandığı bir bölümün olup olmadığı hususu üzerinde durulmuş değildir. Hal böyle olunca, öncelikle yerinde yeniden keşif yapılarak yukarıdaki ilkeler uyarınca tüm paydaşları bağlayan fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığının araştırılması, fiili kullanma biçiminin oluştuğu saptanır ise çekişmeli bölümün yine tüm paydaşlarca yol olarak bırakılıp bırakılmadığının açıklığa kavuşturulması ve bu belirleme uyarınca bir karar verilmesi, aksi halde paylı mülkiyete tabi taşınmazda davacının da çekişmesiz olarak kullandığı bir bölüm olduğu dosya içeriğinden anlaşılmakla davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile paylı mülkiyete tabi taşınmazın bir bölümü için geçit hakkı tesisi isabetsizdir.
Yargıtay’ın 2013/4968 E. ve 2013/7305 K. sayılı kararına göre; Geçit hakkı yol güzergahı. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya yeterli değildir. Bu durumda daha önce yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporundaki krokiler değerlendirilerek, gerekirse yeniden keşif yapılarak, geçit güzergâhı üzerindeki parseller bölünmeksizin, Dairemizin yukarıda belirtilen ilkeleri doğrultusunda en uygun seçenekten geçit kurulmasına karar verilmesi gerekir. Mahkemece 1884 parsel sayılı Hazine adına tescil ettirilen taşınmazın ekonomik bütünlüğü bozulacak şekilde ikiye bölünmek suretiyle geçit kurulması doğru görülmemiş bu sebeple ilk derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.
Geçit Hakkı Davasında Avukat Desteğinin Önemi Nedir?
Tüm bu davalarınızın sorunsuz bir şekilde gerçekleşebilmesi için alanında uzman bir avukatın hukuki yardımına başvurmak hak kaybına uğramamak için büyük önem taşır.
Ayırca hukuki süreç hızlı ve etkin şekilde sonuçlandırılması gereken bir süreçtir. Sürecin en doğru şekilde yürütülmesi için en doğru yolun hangisi olacağı somut olayın şartları değerlendirilerek tespit edilmelidir. Bunun en sağlıklı yolu da tecrübeli bir Erzincan avukatın hukuki desteğini almaktan geçer. Aksi halde gereksiz yere zamansal ve parasal kayıplar ortaya çıkacaktır.
Daha fazla makale için tıklayınız.
Avukata Vekalet Nasıl Verilir ?
