İcra Yoluyla Taşınmazların ve taşınırların Satışı Nasıl Yapılır?

İcra Yoluyla Taşınmazların ve Taşınırların Satışı Nasıl Yapılır?

Alacaklı olarak borçluya ödeme emri gönderildikten ve söz konusu ödeme emri kesinleştikten sonra borçlunun taşınır veya taşınmaz malları üzerine haciz konulabilecektir. Ancak alacaklının alacağına kavuşması için icra hukukunda bir aşama daha mevcuttur bu da Hacizli Malın Paraya Çevrilmesi(Satışı). Borçlunun taşınır veya taşınmaz mallarına haciz konulduktan sonra alacaklı söz konusu malların satışının yapılarak paraya çevrilmesini talep edebilir.

Alacaklı olarak borçluya ödeme emri gönderildikten ve söz konusu ödeme emri kesinleştikten sonra varsa borçlunun taşınır veya taşınmaz malları üzerine haciz konulur. Ancak alacaklının alacağına kavuşması için bu mallar alacaklıya verilmez, satış suretiyle paraya çevrilir ve borç miktarı alacaklıya teslim edilir. İcra takibinin üçüncü safhasını haczedilen malların paraya çevrilmesi oluşturur.

İİK Madde 106 – Alacaklı, haczolunan mal taşınır ise hacizden itibaren altı ay, taşınmaz ise hacizden itibaren bir yıl içinde satılmasını isteyebilir. Borçlunun üçüncü şahıslardaki alacağı taşınır hükmündedir.

Kimler Satış Talebinde Bulunabilir?

Her alacaklı mensup olduğu derece namına taşınmazların ve taşınırların satışı talebinde bulunabilir. Borçlunun talebi üzerine de satışa karar verilebilir.

Satışı İstenen Taşınmaz Ne Kadar Süre İçinde Satılmalıdır?

İİK Madde 123 – Taşınmazlar, satış talebinden nihayet üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır.

Taşınmazların satışı için artırma yapılmadan önce birtakım hazırlıkların yapılması gerekmektedir. Bu hazırlıklar yapılmadan doğrudan ihale yapılması mümkün değildir. Hazırlık işlemleri; artırma ilanının yapılması ile şartnamenin ve mükellefiyetler listesinin düzenlenerek kıymet takdirinin yapılmasıdır.

Taşınmaz Satışı İçin Açık Artırma ve Şartları Nedir?

Taşınmazların satışı talebini alan icra dairesi, artırmanın şartlarını tespit eder ve artırmayı ilan eder. Artırmanın satıştan en az 1 ay önce ilan edilmesi gerekmektedir. Artırma ilanında; satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer, birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat gibi bilgiler yer almalıdır. Ayrıca ilanın bir örneği borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililerine (tapuda yazılı bulunan adreslerine) tebliğ edilir.

Taşınmaz Satışı İçin Mükellefiyetler Listesi Nedir?

Artırma şartnamesinde taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin gösterilebilmesi için, mükellefiyetler listesi hazırlanmalıdır. İcra müdürü, bir yandan artırmayı ilan ederken diğer yandan da taşınmaz üzerindeki mükellefiyetleri tapu siciline sorar ve tespit ettiği mükellefiyetlerin bir listesini yapar. İlan üzerine hak sahibi olduklarını bildirenlerin de iddialarını listeye geçirir. Hazırlanan mükellefiyetler listesi haciz koyduran alacaklılara ve borçlulara tebliğ edilir, itirazları varsa 3 gün içinde bildirmeleri istenir. 3 gün içinde itiraz edilirse itiraz, istihkak prosedürüne göre çözümlenir. Mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi için ya 3 günlük süre içinde itiraz edilmemesi veya itiraz üzerine yedi gün içinde istihkak davasının açılmamış olması ya da istihkak davası açılmışsa sonuçlanmış olması gerekir. Artırma şartnamesinin bir parçası olduğundan kesinleşen mükellefiyetler listesi, artırma şartnamesine geçirilir ve şartname icra dairesinde açık bulundurulur.

Taşınmaz Satışı İçin Kıymet Takdiri Nedir?

Taşınmazın kıymet takdirinde, mükellefiyetlerin etkisi dikkate alınır. İcra müdürü, taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması halinde, mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi ile taşınmaza yeniden kıymet takdir ettirir. Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş olan alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirmiş bulunmaları hali dışında, tapudaki adresleri esas alınarak tebliğ edilir. Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun kendilerine tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleyen icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesinde şikayette bulunabilirler.

Kıymet takdirine ilişkin şikayet tarihinden itibaren 7 gün içinde gerekli giderlerin yatırılması durumunda yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi halde şikayet kesin olarak reddedilir. Süresinde şikayet edilmemesi veya şikayet yoluna başvurmakla birlikte gerekli giderlerin süresinde yatırılmaması ya da şikayetin esastan reddi ile kesinleşen kıymet takdiri üzerine, kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afet ya da imar durumu gibi çok önemli değişiklikler olursa yeniden kıymet takdiri istenebilir. Kıymet takdiri hakkında icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir. 

Hacizli Taşınır Malların Satışı Nedir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki hacizli taşınır malın satışı hacizden itibaren 6 ay içerisinde istenebilir. 6 aylık süre içerisinde taşınır malın satışı istenmez ise haciz düşer. Taşınır malın satışının istenebilmesi için yapılan haczin kesin haciz statüsünde olması gerekir. Muvakkaten veya ihtiyaten haczedilen malların satışı istenemez. Bu kuralın tek istisnası İİK 113’üncü maddedir. Alacaklı taşınır mala haciz koydurduktan sonra 6 aylık süre içerisinde satış istemelidir.

Alacaklının satış istemesinden itibaren 2 aylık süre içerisinde satış işlemi yapılır. Eğer 6 aylık süre içinde alacaklı tarafından hacizli taşınır malın satışı istenmez ya da satış istenmesine rağmen ödenmesi gereken masraflar verilen süre içerisinde ödenmezse taşınır üzerindeki haciz düşer. Burada belirtilmesi gereken bir husus da taksitle ödemedir. Borçlu alacaklının satış talebinden evvel borcunu muntazam taksitlerle ödemeyi taahhüt eder ve birinci taksiti de öderse taşınır malın satış işlemi durur.

2024 Satış Giderleri Tarifesi Nedir?

Amaç ve kapsam

MADDE 1- (1) Bu Tarifenin amacı; 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun 106 ncı maddesi gereğince icra dairelerince yapılacak olan satışa hazırlık ve satış işlemleri için alınacak ücretlere ilişkin usul ve esasları belirlemektir.

Dayanak

MADDE 2- (1) Bu Tarife, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun 106 ncı maddesinin yedinci fıkrasına dayanılarak hazırlanmıştır.

Satış giderinin avans olarak ödenmesi

MADDE 3- (1) Satış talep edilmesi halinde ücret tablosunda yer alan satışı istenen mahcuz mala ait satış giderlerinin peşin olarak yatırılması zorunludur.

(2) Satış işlemleri sırasında bu Tarifede belirtilen ve peşin olarak yatırılan miktarın yetersiz kaldığı anlaşılırsa icra müdürü tarafından miktarın tamamlanması için satış isteyene on beş günlük süre verilir.

Taşınmaz mallara ilişkin satış gideri

MADDE 4- (1) Taşınmaz malların satışının talep edilmesi halinde satış giderleri tablosunda yer alan buna ilişkin ücret esas alınır.

(2) Taşınmaz mallara ilişkin satış gideri, kıymet takdiri ve satış giderleri esas alınarak belirlenmiştir.

(3) İcra dosyasından birden fazla taşınmazın birlikte satışının talep edilmesi halinde, bir taşınmaz için satış ücreti tam olarak alınır. Diğer taşınmazlar için ise ücret tablosunda belirtilen satış giderinin toplamından belirli miktarda indirim yapılmak suretiyle avans olarak depo edilmesine icra müdürü tarafından karar verilebilir. Bu indirim tabloda belirtilen gider avansının yarısından fazla olamaz.

Sicile kayıtlı motorlu kara araçlarına ilişkin satış gideri

MADDE 5- (1) Sicile kayıtlı motorlu kara araçlarının satışının talep edilmesi halinde satış giderleri tablosunda yer alan buna ilişkin ücret esas alınır.

(2) Sicile kayıtlı motorlu kara araçlarına ilişkin satış gideri; aracın muhafazası, kıymet takdiri ve satış giderleri esas alınarak belirlenmiştir.

Taşınır mallara ilişkin satış gideri

MADDE 6- (1) Taşınır malların satışının talep edilmesi halinde satış giderleri tablosunda yer alan buna ilişkin ücret esas alınır.

(2) Taşınır mallara ilişkin satış gideri, kıymet takdiri ve satış giderleri esas alınarak belirlenmiştir.

Diğer mallara ilişkin satış gideri

MADDE 7- (1) Bu Tarifede satış gideri belirtilmeyen malların satışının talep edilmesi halinde, niteliğine uygun düştüğü ölçüde satış gideri tablosunda yer alan ücretler esas alınır.

Satış giderleri

MADDE 8- (1) Bu Tarifeye göre yatırılması gereken satış giderleri aşağıda gösterilmiştir:

İcrada Taşınır ve Taşınmaz Satışında Dikkat Edilmesi Gerekenler?

İcrada geçerli bir satış işleminin olabilmesi için kanundan doğan diğer zorunluluklardan olan kıymet takdiri, kıymet takdirinin ilgililere tebliği, satış kararı ve satış kararının ilanı gibi hususlara da dikkat edilmesi gerekmektedir.

UYAP sisteminin kullanılmaya başlandığı ilk aşamalarda ve sistemin kullanılmadığı dönemlerde satış avansının dosyaya depo edildiği başlık hususu birçok hukuki uyuşmazlığa neden olmuş olsa da UYAP sisteminin aktif olarak kullanılmaya başlandığı tarihlerden sonra bu konu altındaki uyuşmazlıklar yok denecek kadar azalmıştır.

31.11.2021 tarihli değişiklik ile gelen hususlar her ne kadar büyük ölçüde alacaklı aleyhine yapılmış ise de takip hukukunun amacı olan alacağın tahsiline yönelik alacaklıyı zorlayıcı borçluya ise imkan tanıyıcı yenilikler getirmiş olduğundan; yapılan değişiklikler yerinde olmuştur.

Daha fazla makale için tıklayınız.

Kiralanan Taşınmazın İcra Yoluyla Tahliyesi Nedir? İİK 269