İçerikte Neler Var?
Kiralanan Taşınmazın İcra Yoluyla Tahliyesi Nedir? İİK 269
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Bu tanım, karşılıklı edimleri içeren bir sözleşme olduğunu açıkça göstermektedir. İlamsız icra ise kural olarak yalnızca para ve teminat alacaklarına ilişkinken, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269-276 maddeleri kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesini istisna olarak kabul etmektedir.
İlamsız tahliye için takip talebi, genel haciz yolu ile yapılan işleme benzerdir. Kiraya veren, ilamsız tahliye takibi için doğrudan icra dairesine başvurur. Üçüncü bir kişi de kiracıya karşı kiralayan sıfatıyla ilamsız tahliye takibi başlatabilir.Yazılı bir kira sözleşmesi varlığı ilamsız tahliye için şart değildir, ancak varsa, bu sözleşmenin aslı veya örneği ile birlikte kiralayan tarafından sunulmalıdır.Kiralayanın, tahliye talebiyle birlikte hangi aylara ait kira alacaklarını talep ettiğini açıkça belirtmesi gerekmektedir.
Tahliye Talepli İcra Takibi Nedir?
Kira bedelini ödemeyen veya geç ödeyen kiracıya başlatılacak olan icra takibine tahliye talepli icra takibi denilmektedir. Dolayısıyla kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesinde, kiracı hakkında dava açmadan tahliye talepli icra takibi başlatılabilir.
Temerrüt nedeniyle tahliye talepli icra takibi başlatmak, daha hızlı ve pratik bir yoldur. Zira dava yoluna gitmek yargılama süresi bakımından daha uzun sürmektedir.Örnek No:13 ödeme emri ile yetkili icra dairesine başvuru yapılarak icra takibi başlatılır. Ödeme emri borçlu kiracıya tebliğ edilir.
İcra dairesi tarafından kiracıya, kira bedellerinin ödenmesi ve tahliye talepli ödeme emri gönderilir. Bu ödeme emri kiracıya tebliğ edilmesinin ardından kiracı açısından 7 ve 30 günlük iki süreden kaynaklı hukuki süreç takip edilir. Öncelikle kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebilir ya da kira borcunu ödeyebilir. 7 gün içerisinde bu işlemler gerçekleştirilmezse 30 gün içerisinde tahliye işlemi gerçekleştirilir. 7 gün içerisinde yapılan itiraz icra takibini durdurur. Kiracı, 30 gün içerisinde tüm masrafları öderse tahliye edilemez.
Tahliye Talepli İcra Takibinde Yetkili İcra Dairesi Neresidir?
Tahliye talepli icra takibinde yetkili icra dairesi, genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesi yetkilidir. Ancak kira alacağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesine göre kiralayanın ikamet ettiği yerde ödenmesi gereken bir borç türü olması nedeniyle kiralayanın ikamet ettiği yerdeki icra dairesi de yetkilidir.
Tahliye Talepli İcra Takibinde Arabuluculuk Zorunlu Mudur?
Kiracı aleyhine tahliye talepli olarak başlatılan icra takiplerinde, kiracı tarafından icra takibine itiraz edildiğinde takibin devamı için icra hukuk mahkemeleri nezdinde açılması gereken itirazın kaldırılması davaları bakımından arabuluculuk dava şartı değildir. Bu nedenle arabuluculuk zorunlu değildir.
Tahliye Talepli İcra Takibi Tahliye Davası Açma Süresi Nedir?
İcra mahkemesinde açılacak olan tahliye davasını açma süresi borçluya ihtar edilen ödeme sürelerin bitmesinden itibaren 6 aydır. Yani kiraya veren (alacaklı) 30 günlük ödeme süresinin bitmesinden itibaren 6 ay içerisinde bu davayı açmak zorundadır.Şayet borçlu kiracı itiraz etmiş olsa da 30 günlük süre dolmadan dava açılması durumunda dava reddedilecektir.
İtirazın tebliği tarihinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.
Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Takip Nedir? (m. 272-275)
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız takip yoluna başvurabilmek için alacaklı-kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi ya da tahliye taahhüdünün bulunması gerekmektedir. Özellikle konut ve çatılı işyerlerinde kiralanan yerlerin tahliyesi için sürenin bitmesi ve sadece kira sözleşmesinin yazılı olması da yeterli değildir; kiracı kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir dönemde ve geçerli bir şekilde kira süresinin sonunda kiralananı tahliye edeceği yönünde yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır. Ayrıca yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa da, sadece yazılı bir tahliye taahhüdünün bulunması yeterli olmaktadır.
Kiralayan kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa; kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde icra dairesine başvurarak kiracının tahliyesini talep etmelidir. Bu süre hak düşürücü süre olduğundan icra mahkemesinin bunu kendiliğinden gözetmesi gerekir.
Takip talebinde kiraya veren takip konusu ve seçtiği takip yolu olarak tahliyeyi belirtir. Takibin dayanağı olarak yazılı kira sözleşmesi veya yazılı tahliye taahhüdünü de icra takip talebine eklemelidir.
Tahliyeye ilişkin takip talebini alan icra dairesi kiracıya bir tahliye emri gönderir. İhtar kısmında kiracının taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmesi, şayet kiracının kiranın yenilendiğine ya da uzatıldığına ilişkin bir itirazı varsa; bunu 7 gün içinde icra dairesine bildirmesi itirazda bulunmazsa ve taşınmazı tahliye de etmezse zorla tahliye edileceği yazılır.
Kiracının itirazı üzerine takip duracaktır. Kiraya verenin itirazı hükümden düşürmesi için 6 ay içerisinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekmektedir. Tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilmesi halinde 1 yıl içinde itirazın iptali davası açılması gerekmektedir. Kaldırılan ya da iptal edilen itirazdan sonra kiracı taşınmazı yine de tahliye etmezse zorla tahliye edilecektir. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
Türk Borçlar Kanunu’na ve yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yazılı tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları:
- Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır,
- Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden sonra verilmiş olmalıdır,
- Tahliye taahhüdü kayıtsız şartsız olmalıdır,
Tahliye Emrine İtiraz Edilmezse Ne Olur?
Kiracı, tahliye emrine 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve kiracının 15 gün içinde taşınmazı boşaltması gereklidir. Aksi takdirde icra dairesi, kiracıyı zorla taşınmazdan çıkaracaktır. Bu aşamada, kira borcundan kaynaklanan bir takip sürecinden farklı olarak, kiraya verenin icra mahkemesinden tahliye kararı almasına gerek yoktur.
Kira Sözleşmesi Olmadan Tahliye Talepli İcra Takibi Yapılır Mı?
Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu bir unsur değildir. Dolayısıyla kira sözleşmesi olmadan tahliye talepli icra takibi yapılabilir.İlamsız tahliyede borçlu kiracı kira ilişkisine itiraz etmemesi halinde kira ilişkisini kabul etmiş sayılır.
Kiraya veren icra takiplerinde veya tahliye davalarında kira ilişkisinin varlığını ispatlamakla yükümlüdür. Kira sözleşmesinin varlığını kanıtlamakla yükümlü olan kiraya verenin, kira ilişkisi iddiasını HMK 187. ve devamı maddelerinde belirtilen usullere göre kanıtlaması gerekmektedir.
Daha fazla makale için tıklayınız.
Kira Sözleşmesi Nedir? Nasıl Hazırlanır?
