Kira Sözleşmesinin Feshi Nedir?

Kira Sözleşmesinin Feshi Nedir?

Kira Sözleşmesinin Feshi denilince ilk önce akla kira sözleşmesi gelmektedir.

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi ,Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre “kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Kira sözleşmesinin başlaması için resmi şekil şartı söz konusu değildir. Sözlü anlaşma da yapılabilmektedir. Karşılıklı olarak imzalanabileceği gibi noter huzurunda da sözleşme yapılabilir.

Konut kirası: Konut, kişilerin devamlı veya geçici olarak yerleşmek veya barınmak amacıyla oturmalarına elverişli yerlerdir. Bir yerin konut olarak değerlendirilme şartı kişiyi dışarıdan gelecek etkilere karşı bir koruma sağlamasıdır. Bu yüzden çadır veya baraka tarzı yerler konut kirasına konu olamazlar.

Kira Sözleşmesi Süresi

Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir. Eğer sözleşme üzerinde yazmıyorsa sözleşmenin süresi bir senedir. Kiracı, kira sözleşmesinin bitimine 15 gün kala yazılı olarak fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir. Kiraya veren sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez. Kiraya verenin kiracıyı evden çıkarmak için fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdiremese de sözleşmeyi sonlandırma hakkının bulunduğu bazı durumlar vardır. Kiraya verenin sözleşmeyi sonlandırma hakkının olduğu durumlar olsa bile kira sözleşmesini sonlandırabileceği tek yöntem “tahliye davası”dır.

Kira sözleşmesinin feshi nedir nasıl yapılır?

Kira sözleşmesinin feshi, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre kira sözleşmesinin feshi bildirim yoluyla ve dava yoluyla yapılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi nasıl yapılır?

Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshine Türk Borçlar Kanunu 347. maddesi bu duruma açıklık getirmektedir. Bu madde uyarınca konut ve çatılı işyeri kiraları açısından kiracı, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden en az on beş gün evvel bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kira sözleşmesinin feshi için bilinmesi gereken en önemli şey, kiraya verenin, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğidir. Bununla birlikte, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini takip eden on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay evvel bildirimde bulunmak şartı ile, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinin feshi nasıl yapılır?

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ,Türk Borçlar Kanununun 347/2 maddesi uyarınca , kiracı her zaman, kiraya veren ise kira başlangıç tarihinden on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira Sözleşmesinin Dava yoluyla feshi (sona ermesi) Nedir?

Kira sözleşmesinin dava yoluyla feshi, kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ortaya çıkabilir. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler;

• Kiraya verenin gereksinimi,
• Yeniden inşası ve imardan kaynaklanabileceği,
• Gayrimenkulün yeni malikinin gereksinimi ,

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

• Kiralanan gayrimenkulün kendisi için, eşi için, alt soyu, üst soyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğunun bulunması,
• Kiraya verilen gayrimenkulün yeniden inşası ya da imarı amaçlı olarak esaslı onarım, genişletme veya değiştirilmesi gerekli olup bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansızsa,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,

belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyulmak suretiyle belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içerisinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiraya verenin, gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağlaması halinde, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yine yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmaz, eski hali ile, haklı sebep bulunmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacaktır.

Bu konuda taşınmazın eski kiracısına bir öncelik hakkı tanınmıştır. Buna göre, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazların, yeni hali ve yeni kira bedeli ile kiralama önceliği eski kiracısına aittir. Bu hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi takip eden bir ay içinde kullanılmalıdır. Bu öncelik hakkı sona erdirilmeksizin, taşınmazın üç yıl geçmeden başkasına kiralanması mümkün değildir. Aksi halde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde tazminat ödeyecektir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Feshi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu, kiralanan gayrimenkulü satın alan yeni malikin gereksinimini de kira sözleşmesinin feshi nedeni olarak kabul etmiştir.

Buna göre kiralananı sonradan edinen kişi, gayrimenkulü kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunması halinde, gayrimenkulü edindiği tarihten başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi açısından bir başka alternatif dava açma süresi açısından söz konusudur. Buna göre yeni malik, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, kira sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yolu ile de kullanabilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kira sözleşmesinin feshi

Kiracının tahliye taahhüdü nedeniyle kira sözleşmesinin feshi;

Kiracı;

• Kiralananın teslim edilmesinden sonra,
• Kiraya verene karşı,
• Kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa,

Kiraya veren, kira sözleşmesini boşaltmanın taahhüt edildiği tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

İki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin feshi;

Kiracı;

• Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde;
• Bir yıl ya da daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde,

kira bedelini ödememesi nedeniyle kiraya veren tarafından kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, açacağı dava yolu ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması;

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcuna Aykırı Davranış

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan komşularına karşı saygılı olma yükümlülüğü vardır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı hareket etmesi halinde kiraya veren, en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ister, aksi halde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

Kira sözleşmesi Devam ederken Kiracının Ölmesi Durumu

Türk Borçlar Kanunu 356. maddesinde bu hususa açıklık getirilmiştir. Bu durumda;

• Ölen kiracının ortakları,
• Bu ortakların aynı meslek ve sanatı icra eden mirasçıları,
• Ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturan kişiler,

kira sözleşmesine ve kanuna uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilir.

Kiracının Konutu Terk Etmemesi Durumunda Ne Yapılır?

Kiracı, kiralanan üzerinde yukarıda da belirttiğimiz sebeplerle gönderilen ihtarnameye rağmen gerekli tahliye işlemlerini gerçekleştirmezse taşınmaz sahibinin bu durumda yapması gereken şey Tahliye Davası açarak kiracının tahliye işlemini gerçekleştirmelidir. Kiraya veren kişinin kiracıyla ilgili yaşadığı uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Kiradan kaynaklanan uyuşmazlıklarda hak kaybına uğramamak için bir gayrimenkul avukatından yardım almanız tavsiye edilir.

Daha fazla makale için tıklayınız.