Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? Nasıl Açılır?

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? Nasıl Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, usule aykırı ve kanunsuz bir şekilde düzenlendiği iddia edilip tapu kaydının tekrar hukuka ve gerçek duruma uygun hale getirilmesi amacıyla açılır.

Tapu iptali ve tescili davaları taşınmazın aynına ilişkin davalardır. Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır ve TMK m. 1024/2’ye göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Tapu iptali ve tescili davası da kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının yani tescilin, düzeltilmesi ve hukuka uygun hale getirilmesi amacıyla açılmaktadır. Yani tapu sicilinde yapılan kayıtların hukuki gerçeği yansıtmadığı durumlarda tapu iptali ve tescil davaları söz konusu olacaktır.

Mülkiyet hakkının korunması için tapu iptal ve tescil davasının hukuk içerisindeki yeri çok büyüktür. Mülkiyet hakkı gerek Anayasamızla korunan temel haklardan olup, gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 1 No’lu Ek Protokolüyle koruma ve uluslararası hukukun denetimi altına alınmış haklardandır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, her devletin vatandaşının mülkiyet hakkını korumakla görevli olduğunu ifade etmiştir.

Eğer kişinin mülkiyet hakkı korunamazsa, oluşan mağduriyetin giderilmesi için öncelikle iç hukuk yolları tüketilmelidir. İlk derece Mahkemesi, istinaf ve davanın değerine göre temyiz yolu açık ise temyiz başvurusu sonucunda da mülkiyet hakkı ihlali varsa, bireysel başvuru yoluyla Anayasa Mahkemesine başvuru imkânı mevcuttur. Tüm iç hukuk yolları tüketildikten sonra insan hakkı ihlali iddiasıyla Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne de başvurulabilir.

Ayrıca Tapu iptal davası, mülkiyetle ilişkili bir dava olduğu için kesin hüküm verilmeden icra hükmü uygulanmaz.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Tapu iptal ve tescil davası en temelde mülkiyet hakkına ilişkin yolsuz bir tescilin varlığı halinde açılan bir dava olsa da; ipotek, önalım, şerh edilmiş kira ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sükna vb. gibi sınırlı ayni haklara ilişkin yolsuz bir tescilin bulunması halinde de açılabilen bir davadır.

Söz konusu yolsuz tescil ; tapu kütüğünde haklı bir neden olmadan işlem yapılması, malik dışında başka bir kişi adına tescil yapılması, ilgili taşınmazdaki tescilin değiştirilmiş veya tapu kütüğünden silinmiş olması, yapılan yolsuz tescil sonucu ayni hakkın zedelenmiş olması gibi nedenlerden kaynaklanabilmektedir.

Uygulamada birçok nedene bağlı olarak tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır. Bunların en yaygın olanları şu şekildedir:

• Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: TMK m. 9 ve 15 hükümleri uyarınca tapuda taşınmazın devri işlemini yapan kimsenin devir anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekmektedir. Aksi halde temyiz kudretinin veya fiil ehliyetinin bulunmaması sebebiyle kişinin yapacağı devir işlemi sonuç doğurmayacaktır. Bu şekilde hukuki olarak ehliyetsiz kişinin yaptığı tapu işlemleri tapu iptal ve tescil davası konusu olabilmektedir.

• Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak maksadıyla, sağken bazı mallarını başkalarına devrederek mirastan mal kaçırdığı görülmektedir. Bu durumda muris muvazaası adı verilen durum meydana gelmekte ve mal kaçırmaya konu taşınmazların terekeye dönmesinin sağlanabilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.

• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Kendisine vekaleten işlem yapma yetkisi verilen vekilin bu yetkiyi aşacak şekilde işlem yapması ve tapuda birisine hak devretmesi durumunda bu devrin diğer tarafı olan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığına bakılır. Çünkü tapu kaydına güvenerek iyi niyetle mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanıldığı zaman bu kazanım korunmaktadır. Eğer üçüncü kişi, vekilin yetkisini aştığını biliyorsa tescil yolsuz olur ve tapu iptal ve tescil davası açılabilir.  Ancak üçüncü kişi, vekilin sınırı aştığını, vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyorsa mülkiyeti veya diğer kazanımları korunur.

• Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Eşlerden biri diğerinin açık rızasını almadan aile konutunu üçüncü kişilere devredemez veya üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez. Gayrimenkulün sahibi olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini talep ederek 3. kişinin iyiniyetli olma halini önleyebilir. Bu sayede aile konutu şerhi bulunan taşınmaz üzerinde eşin açık rızası alınmadan yapılan devir işlemi tapu iptal ve tescil davası yoluyla geçersiz hale getirilir.

• Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı genel olarak tapu kaydı bulunmayan taşınmazların 20 yıl boyunca bir kişinin elinde bulunması sonucunda ve bu süreçte kendisine mülkiyete ilişkin bir itiraz yöneltilmemesi halinde bu kişinin taşınmazın maliki olması anlamına gelir. Ancak bu sürenin sonunda mülkiyet kendiliğinden kazanılmamakta, bunun için bir tapu tescil davası açılması gerekmektedir.

Tapu İptali Davası Nerede ve Nasıl Açılır?

Tapu iptal ve tescil davasın da mülkün (gayrimenkulün) bulunduğu yerde açılır. Gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi tek ve kesin yetkili mahkemedir. Bu yetki kamu düzenine ilişkindir. Taraflar aksini kararlaştıramaz. Davaya bakan hâkim, davanın yetkili mahkemede (taşınmazın bulunduğu yerde) açılıp açılmadığını re’ sen (kendiliğinden) denetlemek zorundadır. Bu husus dava şartlarından olup, dava yetkili mahkemede açılmamışsa Hukuk Muhakemeleri Kanununun 114/1.c ve 115. Maddeleri uyarınca davayı derhal usulden reddetmek zorundadır.

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesinde açılır. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Tapu iptal ve tescil davası için dilekçenin eksiksiz ve kusursuz olması şarttır. Gayrimenkulün kayıt bilgileri, olaydaki hukuka aykırı olan tüm durumlar açık bir şekilde belirtilmelidir. Hazırlanan dilekçede, bilirkişi talep edilecek hususların net olarak belirtilmesi gerekir. Ayrıca keşif ve tanıkların dinlenmesi esnasında dikkat edilmesi gereken durumlarda vurgulanmalı. Ayrıca dava dilekçesinde tanık deliline de dayanmak gerekir .Dayanılacak her bir vakıa ve delil dava dilekçesinde yer almalıdır. Dava dilekçesinde veya karşı tarafın cevap dilekçesine verilecek cevapta yer verilmeyen maddi vakıalar veya deliller iddianın genişletilmesi yasağı kapsamında kalabilir ve hak kaybına yol açar.Bu nedenle bu tarz davalarınızı Erzincan Avukatla takip etmeniz tavsiye edilir.

Tapu İptal Davaları Hangi Durumlarda Açılamaz?

Tapu tescil işlemi yapılmamış taşınmazlarda şayet mülk devlet hazinesine aitse ve taşınmazı kullanmakta olan kişi en az 20 senedir bu taşınmazı kullanıyorsa taşınmaza ücreti karşılığında öncelikli olarak sahip olabilme imkanına sahiptir. Bu şartlarda yapılan tescil işlemi aleyhinde dava açılabilmesi mümkün değildir. Önemli nokta en az 20 yıldır kullanılan taşınmazın devlet hazinesine mi yoksa özel kişilere mi ait olduğunun saptanmasıdır. Eğer mülk özel kişilere aitse bu durum başka biri tarafında izinsiz kullanım işgal olarak kabul edilir ve süresiz olarak dava açılabilmesi mümkündür.

Tapu İptal ve Tescil Davasını Kim, Kime Karşı Açabilir?

Tapu iptal ve tescil davasını açacak olan kişi için genel olarak denilebilir ki bu davayı hatalı kayıt ile ayni hakkı zedelenmiş kimseler açabilir. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında mirasçılar, herhangi bir yolsuz tescil durumunda malik olduğunu iddia eden kişi, vekalet görevinin kötüye kullanılmasında ayni hakkı zedelenen kişi, aile konutu ile ilgili tapu iptal ve tescil davasında ilgili eş, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı durumunda da zamanaşımı ile hak kazanan kişi bu davayı açacak kişiler arasında yer alır.

Tapu iptal ve tescil davası açma hakkına sahip olan kişi somut olayın şartlarına göre tespit edilmelidir. 

Tapu iptal ve tescil davası, ilgili gayrimenkulün tapu sicilinde hatalı şekilde malik veya başka hak sahibi olarak yer alan kişiye karşı açılır. Yani gayrimenkulün sahibi tapuda hatalı görülüyorsa bu kişiye karşı veya ipotek veya intifa hakkı tapuda hatalı olarak yer alıyorsa bu kişilere karşı tapu iptal ve tescil davası açılır.

Eğer tapuda malik olarak veya hak sahibi olarak görülen kişi dava tarihi itibariyle hayatta değilse yani ölmüşse bu dava o kişinin mirasçılarına karşı açılır. Bütün mirasçılar bu bahsettiğimiz davada hasım yani davalı olarak yer alır. Tapu iptal davası aynı zamanda bu mirasçılardan ilgili taşınmazı kötüniyetli olarak devralan üçüncü kişilere karşı da açılabilecektir.

Tapu İptal Davasını Açma Süresi Ne Kadardır?

Genel olarak hukuk sistemler bir davanın sonsuza dek açılmasına olanak tanımaz. Hukuki güvenlik ilkesi gereği, bazı davaların belirli bir süre içinde açılması, bu süre geçirildikten sonra açılan davaların ise artık mevcut yeni durumun korunmasını meşru kılan nedenlerden ötürü reddi söz konusudur.

Bir davayı açmak hak düşürücü süreye veya zamanaşımı süresine tabi olabilir Hak düşürücü süre ile zamanaşımı süresi arasındaki en önemli fark, kanunda süre “hak düşürücü” olarak belirlenmiş ise, o süre içinde açılmayan davayı, davalı taraf itiraz etmese dahi hâkim kendiliğinden sürenin geçmiş olması nedeniyle reddetmek durumundadır.

Zamanaşımı süresi söz konusu ise, davalı tarafından ilk itiraz yoluyla ileri sürülmelidir. Zamanaşımı itirazında bulunmak yargılamadan belirli bir süreye tabidir.

Tapu iptal davasının zamanaşımı süresi dayandığı hukuki sebebe ve kanuna göre değişir. Genel olarak 10 yıldır.

Kadastrodan kaynaklı tapu iptal ve tescil davaları ise, Kadastro Kanunu’nda yer alan “hak düşürücü süre” nedeniyle 10 yıl içinde açılmak zorundadır. Kadastro çalışmaları sonrasında oluşmuş bir tapu kaydının oluşmasından itibaren 10 yıl geçtikten sonra o tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı iddiasıyla kadastro öncesi sebeplere dayanılarak dava açılamaz.

Miras hukukundan kaynaklı davalarda kanun farklı süreler öngörmüş olabilir. Ancak, mirasçılar arasında muris muvazaasına (mirasçıdan mal kaçırma amacına dayanan hibe, satış, ölünceye kadar bakım vaadi sözleşmesi vs) dayanan tapu iptal davası hak düşürücü süre veya zamanaşımına tabi değildir.

Yine, Orman Kanunu veya Kıyı Kanunu uyarınca özel mülk olarak kaydı mümkün olmadığı halde, gerçek veya tüzel kişi adına tapuya kaydedilmiş taşınmazların tapularının iptali herhangi bir süreyle sınırlı değildir. Ancak, geçmiş dönemde yürürlükteki mevzuat nedeniyle tapuya özel mülk olarak tesciline imkân bulunan taşınmazların o dönemde yasal olarak oluşmuş tapularının “kazanılmış hak” ilkesi gereğince korunması söz konusudur. Bu konuda Yargıtay’ın ilgili kararlarında mevcuttur.

Yolsuz tescile dayanan tapu iptal davaları da bir süreyle sınırlı değildir. Ancak, her fiili duruma veya gerçeğe aykırı tescil, “yolsuz tescil” demek değildir. Hangi tescillerin yolsuz sayılacağı, hangi hallerde iptal edileceği, arada geçen sürede tapu kaydına güvenerek taşınmazı kayıt malikinden satın alan kişilerim iyi niyetli kazanımların korunması ilkesi Medeni Kanun’da tanımlanmış ve Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir.

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedir?

Mirasçıdan mal kaçırma olarak da bilinen muris muvazaası, ailelerin tek bir çocuğa ya da sadece erkek çocuklarına miras bırakmak istemeleri nedeniyle yapılan işlemdir. Miras bırakan tapuda satış işlemi yapar fakat aslında taşınmazını bağışlamaktadır. Bu gibi durumlarda sözleşmelerin geçerlilik şartları arasında yer alan muvazaalı işlem olmaması şartı yerine getirilmediği için devir geçersiz olacaktır.

Muvazaalı işlem sonucunda yapılan işlemden zarar gören veraset ilamındaki mirasçılar tenkis davası açabilecekleri gibi tapu iptal ve tescil davası da açabilirler. Muris muvazaasına ilişkin Yargıtay Kararları’nda bu tür durumlarda tapunun iptaline karar verilmesi gerektiği ifade edilmektedir;

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2016/17162 E. 2020/1514 K. ve 04.03.2020 Tarihli kararında;

“Mirasbırakanın kızları ile arasının bozuk olduğu, davalının tek oğlu olduğu, taşınmazın ara malik adına kayıtlı olduğu dönemde davalının kullandığı, mirasbırakanın mal satmaya ihtiyacının olmadığı, davalının alım gücünün bulunmadığı, bedeller arasında fahiş fark olduğu anlaşılmakla temlikin ara malik kullanmak suretiyle mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapıldığı anlaşılmakla davanın kabulüne karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.”

Tapu İptal ve Tescil Davasında Avukat Desteğinin Önemi Nedir?

Tapu kayıtları uygulamada kesin kayıtlar olarak görülmekte ve sanki bundan geri dönüş yokmuş gibi bir algı söz konusu olmaktadır. Ancak bu doğru değildir. Tapu kaydında her ne kadar bir kayıt bulunsa da bunun hatalı olması durumunda kanunda belirtilen ispat araçları kullanılarak tapu iptali ve tescili sağlanabilmektedir.

Ancak tüm bunların sorunsuz bir şekilde gerçekleşebilmesi için alanında uzman bir avukatın hukuki yardımına başvurmak hak kaybına uğramamak için büyük önem taşır. 

Ayırca hukuki süreç hızlı ve etkin şekilde sonuçlandırılması gereken bir süreçtir. Sürecin en doğru şekilde yürütülmesi için en doğru yolun hangisi olacağı somut olayın şartları değerlendirilerek tespit edilmelidir. Bunun en sağlıklı yolu da tecrübeli bir Erzincan avukatın hukuki desteğini almaktan geçer. Aksi halde gereksiz yere zamansal ve parasal kayıplar ortaya çıkacaktır.

Daha fazla makale için tıklayınız.

Avukata Danışmak Ücretli Midir?

Avukata Vekalet Nasıl Verilir ?

Dava Nasıl Açılır?

Hakkımda Açılmış Bir Dava Var Mı? Nasıl Anlarım ?